GEREKLİ İZİN VE RUHSATI ALAMAYAN TACİR KİRACININ ÖZEN YÜKÜMLÜLÜĞÜ VE HUKUKİ AYIP SEBEBİYLE FESİH HAKKININ HUKUKİ NİTELİĞİ

6098 s. Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m.301 uyarınca Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla

yükümlüdür. Kira sözleşmelerinin sürekli ifa kuran niteliği gereği, sözleşme süresince kullanım uygunluğunu kaldıran sebepler ayıp halini oluşturur.

Ayıp, kira sözleşmesinde belirtilen kullanım amacına göre bulunması gereken veya beklenen niteliklerdeki eksiklikler olarak öğretide tanımlanmıştır. TBK m.304 vd hükümleri uyarınca kiraya verenin ayıp nedeniyle kiracının uğradığı zarar tazmini dışındaki diğer seçimlik hakların kullanılmasında kiraya verenin ayrıca kusurlu olması aranmamıştır. Kiracının kiralanandaki ayıp nedeniyle uğradığı zararın tazmini bakımından ise “aleyhine kusur ilkesi” kabul edilmiş olup, kiraya veren kiralananın ayıplı teslim edilmesinde veya sonradan ayıplı hale gelmesinde kusurlu olmadığını kanıtlamadıkça, kiracının ayıp nedeniyle uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Özellikle belirtmek gerekir ki, TBK m.305 uyarınca diğer seçimlik hakların kullanılması zararın giderilmesini istemeye engel teşkil etmemektedir.

Kira sözleşmesinde ayıptan sorumluluk hem kiralananın teslimi anındaki ayıpları hem de sözleşme süresince ortaya çıkan ayıpları içine alır. Ayrıca satım ve eser sözleşmelerinde yer alan maddi, ekonomik ve hukuki ayıp türleri kira sözleşmesinde de yer almakla birlikte, kira sözleşmesinde diğerlerinden farklı olarak manevi ayıp kavramına da yer verilmektedir (Kaya, Ümmühan: Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu, Ankara 2014, s. 10)

Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi hâlinde hukukî ayıbın varlığından söz edilir. Bu tür ayıpta kiralananın, kira sözleşmesinden beklediği amacın gerçekleşmemesine hukuk düzeninin koyduğu kurallar engel olmaktadır. Kiralanan işyerine ruhsat verilmemesi ya da konut veya işyeri olarak kiralanan yerin iskân izninin bulunmaması uygulamada en çok karşılaşılan hukukî ayıp türleridir. Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre, kiralananın kullanılabilmesi için iskân izninin bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiraya verene ait bulunmaktadır (Nuhoğlu, s. 42-43).

Kiracı, kiralananda ortaya çıkan ayıptan dolayı sahip olduğu seçimlik hakkını kiralanana yönelteceği tek taraflı irade açıklaması ile bildirir. Bu irade açıklaması açık veya örtülü şekilde yapılabilir. Kiracının ayıptan doğan seçimlik haklarını kullanması hukukî açıdan yenilik doğuran bir hakkın kullanılması niteliğindedir. Kiracının sözleşmeyi fesih ve sözleşmeden dönme hakkı bozucu yenilik doğuran bir haktır. Fesih hakkı ise sürekli bir sözleşme ilişkisini ileriye doğru sona erdiren bir haktır. Bu sebeple fesih hakkının hukukî sonuç doğurması, karşı tarafın kabulüne bağlı değildir muhataba varmakla hukukî sonuçlarını meydana getirir.

Kiracının tacir olduğu kira sözleşmelerinde, şüphesiz kiraya verenin kiralan yeri sözleşmedeki amaçlara uygun bir biçimde teslim etme ve sözleşme süresince öyle bulundurma sorumluluğunu ve yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte, kiraya verenin sorumluluğu, kiracı tacirin kendi sorumluluklarından kaçınmasının bir yolu ve aracı olarak kullanılamaz. Başka bir ifadeyle, tacir basiretli davranmalı ve kiraya verenin Kanun’dan kaynaklanan ayıptan sorumluluğunu, kendi sorumluluklarından kurtuluş çaresi hâline dönüştürmemelidir. Ayrıca, kiralanan yerdeki özellikle hukukî ayıbın, tacirin faaliyet alanı ile ilgili olduğu durumlarda, tacir yine sorumlu tutulmalıdır. Özellikle kiralanandaki hukukî ayıbın tacirin faaliyet alanı içinde kaldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü katı bir şekilde uygulanmalıdır.

Örneğin, tekstil işleriyle uğraşan bir tacir, kiraladığı bir fabrika için, belediyenin tekstil boyama işi için çevre sağlığı gerekçesiyle, o muhitte ruhsat verip vermeyeceğini araştırmak ve hatta yerleşim yerine yakınlığı itibariyle bilmek zorundadır. Bu durum, doğrudan onun faaliyet alanıyla ilgilidir. Kiraladığı böyle bir yer için müracaat edip, gerekli izin ve ruhsatı alamayan tacir kiracının, bu durumda hukukî ayıp olduğunu ileri sürmesi ve sözleşmeyi sonlandırmak istemesi, genelde dürüstlük kuralına, özelde ise basiretli davranma yükümlülüğüne uymayacaktır. Bu gibi durumlarda, ayıp, tacirin faaliyet alanı ile ilgilidir (Üçer/Meriç, s. 427-428).

Kiracının tacir olduğu durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü, ona objektif bir özen yükümlülüğü getirmek suretiyle, kolaylıkla sorumluluklarından kaçınabilmesinin önüne set çekmektedir. O hâlde, kiracının sözleşmeyi feshetme amacının, kiralanan maldaki ayıpları gerekçe yapmak veya sözleşmesel edimlerinden kurtulmanın bir vesilesi hâline getirmek olduğunun anlaşıldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü sebebiyle, kiracının istemlerinin reddi gerekecektir (Üçer/Meriç, s. 435).

Bu çerçevede yapılacak değerlendirmede kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan objektif özen ölçüsünün kapsam ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmesi önem taşır. Tacir, tacir olmayan kişilerin ileri sürebileceği savunmalardan yararlanamayacak ve gelişi güzel bir şekilde, haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken, bazı hususları bilmediğini iddia edemeyecek ya da gerekli tüm özeni gösterseydi bile, farkına varamayacağını ileri süremeyecektir. Basiretli davranma yükümlülüğü, tacirin ticaretine ait bütün faaliyetlerine inhisar eder.

Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın, haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Kiraya veren kiralananın sözleşmenin bu amacına uygun şekilde tesliminden sorumlu ise de; feshin haklı olup olmadığı, davalı-karşı davacı kiraya verenin sorumluluğunun bulunup bulunmadığının tayin ve takdirinde taraflar arasındaki hukuki ilişkinin süreci ve tacir kiracının basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü gözden kaçırılmamalıdır.

İşbu yazının ekinde yer alan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2022/404 Karar No: 2022/1155 Karar Tarihi: 27.09.2022 özeti şu şekildedir: İlk derece mahkemesinin kararı doğrultusunda kiracı tarafından süresinden önce yapılan feshin haksız olduğuna karar verilmiş, temyiz edilen ilk derece mahkemesi kararı Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 02.06.2015 tarihli ve 2015/3006 E., 2015/5316 K. sayılı kararı ile; bozulmuş ve feshin haklı olduğuna karar verilmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bozma kararı üzerine ilk derece mahkemesi önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı vermiştir. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen olay aşağıdaki şekilde karar bağlanmıştır:

"Kiracı tacir, muayenehane olarak çalışma ruhsatının alınabilmesi için hangi özel koşulların sağlanması gerektiğini bilmesi gereken kişidir. Ticarethane olarak kullanacağı yeri tespit ederken bu koşulların mevcut olup olmadığını sözleşmenin başında öngörüp basiretle araştırması gerekir. Nitekim somut olayda da kiraya konu yerin emlakçı vasıtasıyla gezilip görülmesinden bir aydan fazla süre geçtikten sonra sözleşme imzalanmış, davacı kiracı bu süreçte kiralananın muayenehane olarak kullanılmaya elverişli olduğu yönünde statik raporunu almıştır. Kiraya veren binanın inşaat ve iskan raporlarının bulunduğunu belirtmiş, bunun ötesine muayenehane açmak için aranan özel koşullar konusunda kiracının yeterince araştırma yapabilmesi ve konuyu denetleyebilmesi için imkân tanımış, davacı da gerekli incelemeleri yaptığını belirtip taşınmazı bu hâliyle uygun bularak kira sözleşmesini imzalamıştır. Devam eden süreçte muayenehane ruhsatı alınması için gerekli olan yangına karşı tedbirlerin alındığına ilişkin itfaiye yeterlilik ve depreme dayanıklılık raporu henüz alınmadan tadilata başlayan kiracı, inşaat ve eklemeleri tamamlayarak birlikte çalışmayı planladığı hekimlerin bir kısmıyla faaliyete başlamış, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine yaklaşık iki ay kala, üstelik olağan durumda da sözleşme sonunda kiralananı yaptırdığı tadilat ve eklemelerle birlikte ve bunlar için hiçbir bedel talep etmeksizin kiraya verene teslim borcu altına girdiği sözleşmeyi feshetmiştir."

Tüm bu hususlar birlikte gözetildiğinde; kiracının binayla ilgili gerekli belgelere henüz sahip olmamışken sonrasında kiraya verene bırakacağını bildiği tadilatları tamamlayıp faaliyete başladıktan sonra bitimine az bir süre kala sözleşmeyi feshederek yaptığı harcamaların bedelini kiraya verenden talep etmesinin gerek iyi niyetli gerekse tacir olması özelinde basiretli davranma ilkesi çerçevesinde haklılığından bahsedilemez. Aynı yerde bir kısım hekimlerin gereken raporları aldığı da gözetildiğinde kiraya verene daha ağır bir sorumluluk yüklemek de, bilhassa sözleşmede açıkça muayenehane olarak çalışma ruhsatının alınamaması hâline ilişkin özel bir sorumluluk hükmü düzenlenmediğine göre, taraflar arasındaki edim dengesi ve hak ve nesafet ilkesine uygun düşmez.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde; muayenehane ruhsatı almak kiracıya ait bir husus ise de kiraya verenin de bunu sağlamaya elverişli raporları vermesi gerektiği, bu raporlar mevcut olmadan kiracıdan kira sözleşmesine devam etmesinin beklenemeyeceği, aynı yöne işaret eden Özel Daire kararının haklı ve yerinde olduğu, direnme kararının bozulması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. Sonuç itibarıyla kira sözleşmesinin kiracı tarafından haksız feshedildiği gerekçesine dayalı olarak kurulan direnme hükmü uyuşmazlık noktası itibariyle haklı ve yerindedir."

Tüm bu sebeplerle, tacir sıfatına sahip kiracının basiretli davranma yükümlülüğü, ona objektif bir özen yükümlülüğü getirmek suretiyle, kolaylıkla sorumluluklarından kaçınabilmesine engel teşkil etmektedir. İşbu yazıda bahsedilen hususlar tacir sıfatına sahip kiracının objektif özen yükümlülüğüne ilişkin ilke ve esasları konu almakta olup hukuki ayıp sebebiyle feshin haklı olup olmadığı somut olayın özelliklerine göre değişiklik gösterebilecektir.